O governo federal, em busca de retomar a popularidade e atender à demanda por moradia da classe média, estuda um novo modelo de financiamento habitacional voltado à compra de imóveis de até R$ 1,5 milhão.
A proposta foi apresentada ao presidente Luiz Inácio Lula da Silva por representantes do Banco Central (BC), do Ministério da Fazenda, da Caixa Econômica Federal e do Ministério das Cidades. A ideia é flexibilizar regras que envolvem o uso de recursos da poupança e estimular o crédito corrigido pelo IPCA.
Atualmente, os depósitos em cadernetas de poupança são a principal fonte do crédito imobiliário, mas sua participação caiu de 46% para 32% entre 2021 e 2024.
Para reverter essa tendência, o BC avalia permitir que os bancos utilizem parte do valor que normalmente ficaria retido como compulsório em outras aplicações, desde que aumentem a oferta de crédito imobiliário. A medida pode liberar até R$ 80 bilhões ao mercado, segundo estimativas do governo.
Além disso, o plano inclui alterações nos contratos habitacionais indexados ao IPCA. Apesar de oferecerem juros mais baixos, esses contratos têm baixa adesão por causa da imprevisibilidade da inflação ao longo de até 30 anos de financiamento. O BC propõe um modelo com amortizações maiores no início do contrato e mecanismos que minimizem o impacto de grandes variações inflacionárias ao longo do tempo.
O governo também espera diversificar as fontes de financiamento habitacional e estimular o mercado secundário de crédito. A proposta deve seguir para novas rodadas de conversas com bancos, entidades do setor imobiliário e membros do Conselho Monetário Nacional (CMN), que é o responsável por definir as taxas de juros do crédito com recursos da poupança. Lula quer que as novas condições fiquem próximas das atuais, com juros limitados a 12% ao ano mais a TR.
Mesmo com essas mudanças em estudo, especialistas apontam riscos e possíveis efeitos colaterais. Para Ana Maria Castelo, da FGV Ibre, a poupança e o FGTS continuam essenciais ao financiamento da casa própria.
Já o economista Sérgio Vale, da MB Associados, avalia que há interesse político envolvido no momento de lançamento da proposta, o que exige cautela na sua implementação, especialmente diante das incertezas macroeconômicas.
As regras atuais, criadas ainda nos anos 1960 e reformadas nos anos 1990 com a criação do Sistema Financeiro Imobiliário, limitam o uso dos recursos e os juros praticados. Com os altos custos dos empréstimos de longo prazo no Brasil, a reformulação busca uma transição para um modelo mais sustentável.
O ministro Fernando Haddad defendeu, em entrevista recente, que o Brasil ainda tem muito espaço para expandir o crédito imobiliário, que hoje representa cerca de 10% do PIB — patamar considerado baixo em comparação a outros países.